Falta de manutenção no condomínio: deveres do síndico!
Uma infiltração ignorada, uma manutenção sem registro ou um equipamento sem revisão: quando a administração do condomínio deixa de agir, quem responde pelas consequências?
Administrar um condomínio vai muito além de controlar despesas, contratar prestadores de serviços e organizar assembleias. Há uma responsabilidade igualmente importante e que nem sempre recebe a devida atenção: zelar pela conservação das áreas comuns e acompanhar as condições de segurança e funcionamento da edificação.
Na prática, essa responsabilidade exige planejamento, acompanhamento técnico e documentação. Quando esses cuidados não são adotados, problemas inicialmente simples podem evoluir para falhas mais graves, gerar despesas inesperadas e até resultar em discussões sobre a responsabilidade da gestão.
Mas isso significa que o síndico responde pessoalmente por qualquer problema do prédio? Não. Entenda o que a legislação estabelece, como as normas técnicas orientam a manutenção e quais medidas ajudam a proteger o condomínio.
O que o Código Civil estabelece sobre o dever de conservação?
O artigo 1.348, inciso V, do Código Civil atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços de interesse dos possuidores.
Isso significa que a administração deve adotar providências razoáveis para acompanhar o estado de conservação da edificação, organizar serviços necessários e encaminhar situações que representem risco ou prejuízo.
Esse dever não transforma o síndico em engenheiro, eletricista ou especialista em todas as instalações. Entretanto, exige que ele reconheça os limites de sua atuação e busque apoio técnico habilitado quando a complexidade ou o risco do problema assim exigir.
O síndico pode ser responsabilizado pessoalmente?
Pode, em determinadas circunstâncias, mas não de forma automática. A existência de uma fissura, de uma infiltração ou de um defeito em equipamento não comprova, por si só, responsabilidade pessoal do síndico.
Em eventual apuração, devem ser consideradas a conduta adotada pela administração, a possibilidade de conhecimento do problema, as providências tomadas, a existência de dano e os requisitos jurídicos pertinentes, incluindo o nexo entre a ação ou omissão e o prejuízo alegado.
Por isso, registrar ocorrências, solicitar avaliações especializadas, comunicar decisões ao conselho e à assembleia quando cabível e documentar as providências não são meras formalidades: são práticas relevantes para uma gestão responsável.
O que a ABNT NBR 5674:2024 orienta sobre manutenção?
A ABNT NBR 5674:2024 estabelece requisitos para o sistema de gestão de manutenção das edificações. Seu objetivo é orientar uma organização capaz de preservar as características da construção e reduzir a perda de desempenho de sistemas e componentes durante a vida útil.
Na rotina condominial, isso se traduz em um programa de manutenção adequado às características do edifício, com atividades programadas, responsáveis definidos, previsão de recursos, acompanhamento e registros das intervenções efetivamente realizadas.
O programa deve considerar também as orientações do manual de uso, operação e manutenção, cuja elaboração é tratada pela ABNT NBR 14037:2024, além das recomendações dos fabricantes e demais exigências aplicáveis.
Sete documentos que a administração deve manter organizados
Para que a manutenção não dependa apenas da memória de um funcionário ou da troca de mensagens entre fornecedores, a gestão precisa de um histórico técnico organizado.
A documentação deve ser compatível com os sistemas existentes, as atividades realizadas e as exigências aplicáveis a cada serviço. O importante é que as informações estejam atualizadas, acessíveis e vinculadas a um processo contínuo de manutenção.
Quais sistemas merecem acompanhamento especial?
O planejamento deve ser específico para cada edificação. Em condomínios verticais, alguns sistemas demandam atenção por sua relação com segurança, desempenho e continuidade de operação:
Fachadas e revestimentos
Monitoramento de fissuras, desplacamentos, falhas de juntas e infiltrações, com avaliação especializada quando necessário.
Impermeabilização e reservatórios
Verificações relacionadas a estanqueidade, indícios de vazamentos e condições de conservação dos elementos acessíveis.
Instalações elétricas e SPDA
Acompanhamento de quadros, dispositivos de proteção, aterramento e condições do sistema de proteção contra descargas atmosféricas, por especialistas habilitados.
Segurança contra incêndio
Atenção aos sistemas e equipamentos previstos no projeto, como sinalização, iluminação, portas corta-fogo e combate a incêndio.
Elevadores e sistemas mecânicos
Controle das manutenções especializadas e acompanhamento das recomendações dos responsáveis técnicos e fabricantes.
Garagens, estruturas e áreas de lazer
Registro de manifestações aparentes, condições de uso e situações que possam exigir investigação mais aprofundada.
Não existe uma periodicidade única para todos os sistemas. A definição das atividades e intervalos depende do equipamento, do manual, das normas pertinentes, da legislação aplicável e das condições reais da edificação.
Manutenção e inspeção predial são a mesma coisa?
Não. Embora se complementem, possuem finalidades distintas.
A manutenção predial compreende atividades destinadas a conservar ou recuperar o desempenho dos sistemas, de forma preventiva, preditiva ou corretiva, conforme o planejamento de cada edificação.
Já a inspeção predial, orientada pela ABNT NBR 16747:2020, avalia as condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação de forma sistêmica e predominantemente sensorial. O laudo pode registrar irregularidades, apontar prioridades e recomendar avaliações complementares.
Em outras palavras: a inspeção ajuda a compreender a condição do condomínio; a manutenção executa as ações necessárias dentro do programa de gestão. Uma não substitui a outra.
A falta de manutenção pode interferir nas garantias da construtora?
Sim, dependendo do sistema e das circunstâncias. A ABNT NBR 17170:2022 apresenta diretrizes sobre garantias, incluindo condições relacionadas ao uso, à operação e à manutenção das edificações.
Porém, não é correto afirmar que qualquer manutenção atrasada faz o condomínio perder automaticamente todas as garantias. É necessário avaliar a relação entre a falha de manutenção e a manifestação identificada, os documentos contratuais e as regras legais aplicáveis.
Por isso, condomínios novos também precisam manter um programa organizado desde os primeiros meses de funcionamento — ainda que aparentemente não existam problemas.
O que fazer quando uma irregularidade é identificada?
- Registre a ocorrência: anote local, data, manifestação percebida e condições relevantes, com fotografias quando possível.
- Avalie a urgência: situações que possam comprometer a segurança exigem medidas preventivas imediatas e avaliação profissional, sem aguardar a próxima manutenção programada.
- Consulte a documentação: verifique projetos, manuais, registros de manutenção e histórico de reclamações.
- Busque diagnóstico técnico: quando a origem ou gravidade não for evidente, solicite inspeção ou investigação por profissional habilitado.
- Formalize as providências: registre decisões, comunicações à construtora quando pertinentes, contratações e conclusão dos serviços.
Essa sequência ajuda a evitar decisões baseadas apenas na aparência do problema e contribui para uma gestão mais transparente e fundamentada.
Como a Elevium Engenharia pode auxiliar o condomínio?
A Elevium Engenharia atua em Engenharia Diagnóstica, com serviços de inspeção predial e avaliações técnicas para condomínios, incluindo abordagens multidisciplinares conforme as características e necessidades do empreendimento.
Nosso trabalho busca identificar manifestações e possíveis inconformidades, analisar a documentação pertinente, organizar recomendações técnicas e apoiar síndicos e administradoras na definição das prioridades de intervenção, respeitando o escopo contratado e as atribuições profissionais envolvidas.
O objetivo é transformar informações técnicas em decisões mais seguras, com comunicação clara e registros que auxiliem a gestão do patrimônio coletivo.
Perguntas frequentes sobre manutenção condominial
Todo condomínio precisa de um plano de manutenção?
A gestão de manutenção deve ser organizada de acordo com as características da edificação, observando os requisitos da ABNT NBR 5674 e as demais regras aplicáveis. O programa deve estabelecer atividades, responsáveis, periodicidades e registros pertinentes.
O síndico precisa ser engenheiro para administrar o prédio?
Não. A função de síndico não exige, por si só, formação em engenharia. No entanto, avaliações e intervenções técnicas devem ser encaminhadas a profissionais legalmente habilitados, dentro de suas atribuições.
Uma inspeção predial substitui a manutenção preventiva?
Não. A inspeção identifica e avalia condições da edificação, enquanto a manutenção envolve a execução das atividades necessárias à conservação ou recuperação dos sistemas.
O condomínio pode perder a garantia por falta de manutenção?
Determinadas falhas de manutenção podem interferir no atendimento de garantias, mas a análise deve considerar o sistema envolvido, a origem do problema, as condições documentadas e os direitos previstos na legislação aplicável.
Seu condomínio está com a manutenção em dia?
Uma inspeção técnica pode ajudar a identificar irregularidades, definir prioridades e oferecer informações fundamentadas para a gestão condominial. Converse com a Elevium Engenharia e conheça nossas soluções em inspeção predial.
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- BRASIL. Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, art. 1.348, inciso V. Consultar legislação.
- ABNT NBR 5674:2024 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
- ABNT NBR 14037:2024 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações.
- ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento.
- ABNT NBR 17170:2022 — Edificações — Garantias — Prazos recomendados e diretrizes.
- CBIC. Guia para Elaboração dos Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações.
Conteúdo informativo. A aplicação dos requisitos depende das características da edificação, da documentação e das condições técnicas e legais de cada caso. A avaliação de responsabilidades exige análise específica.
